Mercado Imobiliário de Dubai em Números

Como os números são calculados

Os números vêm de registros de vendas, não de anúncios. Anúncios mostram quanto o vendedor pede; os registros mostram por quanto as vendas foram de fato registradas.

Fonte

Dubai Land Department (DLD), conjunto de dados "Real Estate Transactions" (ID 470061), publicado no portal de dados abertos data.dubai. O cálculo e a interpretação são do Imóveis Dubai e não representam a posição do DLD.

O que entra

Vendas registradas ("Sell") de unidades residenciais do tipo apartamento, em imóveis existentes (prontos). Ficam de fora imóveis na planta, vilas, terrenos, hipotecas e outros tipos de registro.

Como o preço é calculado

Para cada venda, valor da transação dividido pela área registrada na própria transação, convertido para pés quadrados (1 m² = 10,7639 ft²). O número mostrado é a mediana desses preços na comunidade.

O que é a mediana

É o valor do meio: metade das vendas foi registrada abaixo dele e metade acima. Ela sofre menos influência de umas poucas vendas muito caras ou muito baratas do que a média.

Período

Janela de 90 dias corridos, terminando no último dia que consideramos completo. As datas exatas aparecem em cada card.

Valores atípicos

Registros muito fora do padrão de cada comunidade são removidos por um critério estatístico único (desvio absoluto mediano, em escala logarítmica). Não há exclusões manuais nem regras por data.

Comunidades

Cada comunidade é definida por regras fixas sobre os códigos de área e de projeto do próprio DLD, sempre as mesmas de uma atualização para a outra.

Arredondamento

O preço é exibido arredondado para os 10 dirhams mais próximos. A quantidade de transações é sempre exata.

Limitações

• A área é a área registrada na transação. Ela não equivale à área construída nem à área vendável usadas pelos portais de anúncios, então os números não são comparáveis com eles.
• O número é a mediana da comunidade inteira, não de um prédio ou de uma unidade. O conjunto de prédios que vendem em cada período muda, e isso influencia a mediana.
• Cada venda tem o seu contexto (andar, vista, estado do imóvel, condições de pagamento). A mediana não captura essas diferenças e não serve para avaliar um imóvel específico.
• Os registros chegam com atraso. Por isso consideramos completos os dados até um dia antes do registro mais recente.
• Só entram apartamentos prontos nessas três comunidades. Os números não representam Dubai como um todo nem outros tipos de imóvel.
• Não comparamos períodos nem fazemos projeções. Os números não indicam retorno de aluguel ou de revenda.
• O conteúdo é informativo. Não substitui avaliação do imóvel nem aconselhamento financeiro, jurídico ou tributário.