Aluguel em Dubai cai enquanto no Brasil sobe 9%: e agora?

Na semana passada saiu o FipeZap de setembro com um número que chama atenção: o aluguel residencial no Brasil subiu 9,13% em 12 meses, quase o dobro do IPCA no mesmo período (4,58%). Quase ao mesmo tempo, aqui em Dubai, um levantamento do Property Finder mostrou o movimento contrário. O aluguel em Dubai, nos valores anunciados, caiu em 9 de cada 10 bairros de apartamentos analisados.

Lida assim, a manchete sugere que ser proprietário no Brasil virou ótimo negócio e que Dubai começou a desandar. Moro aqui desde 2016, trabalho com imóveis na planta todos os dias, e acho as duas conclusões apressadas. Vamos aos números.

Por que o aluguel sobe acima da inflação no Brasil

Os dados do FipeZap são fortes. De janeiro a setembro, o aluguel anunciado subiu 7,11%, contra 3,95% do IPCA. Em setembro, 31 das 36 cidades pesquisadas tiveram alta. Em 12 meses, Fortaleza (16,59%), Natal (16,51%) e Rio de Janeiro (14,80%) lideraram, enquanto São Paulo ficou em 6,22%.

A rentabilidade bruta média do aluguel no país ficou em 6,13% ao ano, com Recife no topo entre as capitais, a 8,30%.

Pra quem já tem imóvel alugado, isso é notícia boa. Pra quem está pensando em comprar agora pra alugar, eu colocaria um número do lado: a Selic está em 13,75%, depois do quinto corte seguido do Copom em setembro. Um yield bruto de 6% em reais, antes de vacância, condomínio, manutenção e imposto, precisa de bastante valorização do imóvel pra bater a renda fixa. E tudo continua concentrado na mesma moeda e no mesmo país.

O que está acontecendo com o aluguel em Dubai

O estudo do Property Finder comparou os aluguéis anunciados no terceiro trimestre de 2025 com o terceiro trimestre de 2026. Em apartamentos, Downtown Dubai teve a maior queda (quase 22%), seguida por Dubai Marina (16,13%), Meydan (13,33%), Business Bay (12,5%) e Jumeirah Village Circle (10%). Dubai Hills Estate ficou estável. Nas vilas, Arabian Ranches 3 recuou 18,92%, enquanto Al Furjan subiu 15%.

O motivo apontado é simples: mais imóveis disponíveis. Em setembro, o número de apartamentos anunciados para alugar no portal estava 55,1% acima de um ano antes, o que obriga proprietários a disputar inquilino.

Agora, o outro lado. Esses são preços pedidos em anúncios, e a demanda continua crescendo. Segundo o Dubai Land Department, Dubai registrou em 2025 mais de 1 milhão de contratos de aluguel, somando novos e renovados, num total de AED 126,4 bilhões, 17% a mais em valor que no ano anterior. De janeiro a setembro de 2026, os contratos em áreas freehold chegaram a 298.984, 6,8% a mais que no mesmo período de 2025, segundo a fäm Properties. E tem um detalhe que pouca gente comenta: nas vilas, os contratos novos do terceiro trimestre ficaram em média 11% mais baratos que um ano antes, mas as renovações subiram 10,3%, segundo dados do DXBinteract. Quem já está alugado continua pagando mais.

A minha leitura é que mais gente está alugando em Dubai, só que a oferta nova chegou mais rápido. O preço está se ajustando, o que pra mim é bem diferente de um mercado sem demanda.

Rentabilidade do aluguel em Dubai: a tipologia pesa mais que o bairro

Pra quem compra pensando em renda, esse é o ponto principal. Segundo o Global Property Guide (dados de maio de 2026, com base no Propertyfinder), a rentabilidade bruta média de Dubai é de 5,53% ao ano. Só que essa média esconde muita diferença por tamanho de apartamento:

• Estúdio: 7,80%
• 1 quarto: 6,03%
• 2 quartos: 5,58%
• 3 quartos: 4,48%
• 4 quartos ou mais: 3,76%

O mesmo levantamento lembra que o retorno líquido costuma ficar de 1,5 a 2 pontos abaixo do bruto. E como esses dados são de maio, antes da queda que o Property Finder mostrou, eu faria qualquer conta hoje com um aluguel mais conservador do que o anunciado no ano passado.

Na prática, quem busca renda costuma olhar unidades menores. Quem pensa em patrimônio e uso próprio vai pras maiores, aceitando um yield menor. Os dois caminhos fazem sentido, desde que você saiba qual está seguindo. Os preços por região e por tamanho estão em quanto custa um apartamento em Dubai.

Investir em imóvel para alugar em Dubai com inquilino negociando

Inquilino com poder de barganha muda a forma de fazer a conta. Pra quem compra pensando em três a cinco anos, eu vejo algumas coisas a favor.

O dinheiro continua entrando no mercado. No terceiro trimestre de 2026, Dubai registrou 37.429 vendas, somando AED 92,9 bilhões, e 25.441 delas foram direto com incorporadoras, segundo a fäm Properties. Pra quem compra na planta, o aluguel que importa é o do ano da entrega da chave, não o de hoje. Os novos lançamentos que acompanho mostram a previsão de entrega de cada projeto.

Também tem a questão da moeda. O dirham é atrelado ao dólar, então o aluguel recebido aqui funciona como uma forma de dolarizar parte da renda. E dependendo do valor investido, o imóvel abre caminho pro visto de residência de longo prazo.

Sobre imposto: os Emirados não cobram imposto de renda de pessoa física sobre aluguel, mas se você é residente fiscal no Brasil, a renda do exterior entra na sua declaração aí. Explico como funciona em imóvel em Dubai no imposto de renda. Converse com seu contador antes de fechar a conta de rentabilidade.

O cuidado que eu teria: não comprar olhando o aluguel de 2024 ou 2025 como referência. Faça a simulação com o aluguel caindo mais um pouco e veja se o negócio ainda fecha. Se fechar, a conta é sólida. Se só funciona no cenário otimista, eu passaria.

Minha leitura dos dois mercados

No Brasil, o aluguel subindo acima da inflação é bom pra quem já é dono, mas convive com juros altos e com o risco concentrado em real. Em Dubai, o aluguel em queda em vários bairros deixa o mercado mais honesto: separa quem comprou contando com alta infinita de quem escolheu bem a tipologia, a localização e o preço de entrada.

Se você quer entender quais projetos fazem sentido nesse cenário, com números reais e sem promessa de retorno, me chama. Eu te mostro o que estou vendo aqui no dia a dia e a gente monta a conta junto.