Dolarizar patrimônio: imóvel em Dubai após a eleição

Na segunda-feira, 26 de outubro, eu acompanhei daqui de Dubai o pregão no Brasil e foi difícil desligar a tela. Com a reeleição de Lula, o dólar fechou em R$ 5,40, alta de mais de 8% no dia, a maior em 23 anos. Na abertura chegou a bater R$ 5,60. O Ibovespa caiu 13,88%, teve circuit breaker pela primeira vez desde 2020, e o índice do setor imobiliário despencou 28,63%. O assunto que mais apareceu no meu WhatsApp foi um só: como dolarizar patrimônio sem fazer besteira no susto.

Sou brasileiro, moro nos Emirados desde 2016 e trabalho com imóveis na planta em Dubai. Política fica de fora deste texto. O que me interessa é o risco cambial de quem tem todo o patrimônio em reais, e esse risco ficou bem visível nesta semana.

O que mudou para quem tem patrimônio só em reais

Faça a conta com a cotação de sexta-feira, quando o dólar fechou a R$ 4,99. Quem tinha R$ 1 milhão aplicado podia comprar cerca de US$ 200 mil. Na segunda, com o dólar a R$ 5,40, o mesmo R$ 1 milhão comprava uns US$ 185 mil. Ninguém mexeu na carteira e o poder de compra em dólar caiu uns US$ 15 mil em um dia útil.

Os juros também reagiram. O DI para janeiro de 2031 saiu de 12,64% na sexta para 15,19% na segunda. A Selic está em 13,75% e o Copom volta a se reunir em 4 de novembro. O financiamento imobiliário na Caixa começava em 10,26% ao ano mais TR no começo do mês, e com a curva de juros subindo desse jeito fica difícil esperar crédito mais barato no curto prazo.

Nada disso quer dizer que o Brasil acabou ou que o dólar vai continuar subindo. Quem tenta adivinhar o topo do câmbio costuma se arrepender. Só que concentrar tudo numa moeda também é uma aposta, mesmo para quem nunca pensou nisso dessa forma.

Por que um imóvel em Dubai funciona como ativo em dólar

O dirham dos Emirados é atrelado ao dólar americano desde 1997, na taxa fixa de 3,6725 AED por dólar. Um apartamento comprado aqui, o aluguel que ele gera e o valor de uma revenda futura ficam denominados numa moeda que anda junto com o dólar.

Para o investidor brasileiro, isso significa tirar uma parte do patrimônio da oscilação do real e colocá-la num ativo concreto, com escritura registrada no Dubai Land Department e renda de aluguel.

Quem investe a partir de AED 2 milhões, algo perto de US$ 545 mil, pode pedir o visto de residência de dez anos. Para muita família brasileira, ter essa porta aberta pesa tanto quanto o retorno financeiro.

O mercado de Dubai também tem os seus riscos

Seria desonesto eu vender Dubai como porto seguro sem falar do que aconteceu aqui em 2026. Em março, mísseis e drones iranianos atingiram vários países do Golfo, inclusive os Emirados, com impacto em hotéis e no aeroporto de Dubai. A população da cidade caiu 61 mil pessoas naquele mês e voltou a crescer, chegando a 4,74 milhões no fim de junho.

O mercado sentiu. No terceiro trimestre foram cerca de AED 93 bilhões em vendas, queda de 45% em relação ao mesmo período de 2025, com uns 37 mil negócios. Os índices de preço mostram leve recuo: a Cavendish Maxwell mediu queda de 1,7% em 12 meses até agosto e a ValuStrat, de 3,1%. Nos aluguéis, os valores pedidos caíram em nove das dez maiores comunidades de apartamentos e a oferta de imóveis para alugar subiu mais da metade. Detalhei esse movimento em aluguel em Dubai cai enquanto no Brasil sobe.

Um mercado mais calmo também tem um lado útil: o comprador ganha mais poder de negociação, e as incorporadoras tendem a ficar mais flexíveis em condições e planos de pagamento.

Aluguel em Dubai e no Brasil: os números lado a lado

O rendimento bruto médio de aluguel em Dubai estava em 6,34% ao ano em agosto, segundo a Property Monitor, com apartamentos em 6,66%. No Brasil, o FipeZap aponta 6,13% de rendimento bruto médio, depois de o aluguel subir 9,13% em 12 meses, quase o dobro da inflação.

Olhando só o percentual, os dois estão parecidos. A diferença está na moeda em que esse rendimento entra. Em Dubai ele entra em dirham, atrelado ao dólar, sem precisar converter de volta para reais. Os Emirados não cobram imposto de renda de pessoa física sobre aluguel, o que não elimina a obrigação de declarar o bem e a renda no Brasil. Expliquei isso em imóvel em Dubai no imposto de renda, e o seu caso você precisa ver com o seu contador.

Como dolarizar patrimônio sem agir no impulso

Comprar imóvel no dia seguinte a uma eleição, movido pelo medo, raramente dá certo. Eu pensaria em etapas:

1. Definir qual parte do patrimônio faz sentido manter fora do real.
2. Escolher entre imóvel pronto, que gera aluguel logo, e imóvel na planta, que permite pagar em parcelas durante a obra. No terceiro trimestre, cerca de 71% das vendas residenciais em Dubai foram de imóveis na planta. Veja como funciona em imóveis na planta em Dubai.
3. Olhar o bairro, a incorporadora e o histórico de entrega antes do preço. Com o mercado mais calmo, a diferença entre um projeto bom e um mediano aparece mais.
4. Se o Golden Visa estiver nos planos, já mirar projetos que cheguem ao valor mínimo. Os novos lançamentos mostram o que está disponível.

Conclusão

Ninguém sabe onde o dólar vai estar daqui a um ano. O que esta segunda-feira mostrou é quanto o patrimônio de quem só tem reais pode encolher em dólar num único dia. Um imóvel em Dubai é uma forma de dolarizar parte desse patrimônio com um ativo real e renda em moeda forte, desde que você entre conhecendo também os riscos daqui.

Se quiser conversar sobre o seu caso ou conhecer os projetos que eu acompanho de perto, me chama. Eu te mostro os números do jeito que eles são.