Rentabilidade de aluguel em Dubai x Brasil em 2026

O FipeZap de setembro trouxe um número que muita gente comemorou: o aluguel residencial no Brasil subiu 9,13% em 12 meses, quase o dobro do IPCA no mesmo período (4,58%). Só em 2026, até setembro, a alta já soma 7,11%. Para quem é proprietário, parece ótima notícia. Só que, quando a gente olha a rentabilidade, a conta fica menos animadora. Moro em Dubai desde 2016 e trabalho todo dia com investidor brasileiro, então resolvi colocar os dois mercados lado a lado e mostrar a rentabilidade de aluguel em Dubai com os dados mais recentes.

O aluguel subiu, mas o yield no Brasil segue perto de 6%

Pelo mesmo levantamento, o rendimento médio anual do aluguel nas cidades monitoradas pelo FipeZap ficou em 6,13% em setembro. Em São Paulo, 6,43%. Os maiores aparecem em Recife (8,30%), Cuiabá (8,18%) e Belém (8,15%). Apartamentos de um dormitório rendem um pouco acima da média, 6,74%.

O motivo de o yield andar devagar enquanto o aluguel dispara é que o preço do imóvel também sobe. O índice de venda do FipeZap avançou 5,51% em 12 meses. Você recebe mais aluguel, mas paga mais caro para entrar.

E tem o pano de fundo. Com a Selic em 13,75% e o Copom decidindo os próximos passos nesta semana (a decisão sai na quarta, 4 de novembro), muita gente que tem imóvel para alugar no Brasil se pergunta se vale manter o dinheiro ali. É uma pergunta justa, e a resposta depende do seu objetivo, do prazo e de quanto você quer de exposição ao real.

Um detalhe importante: esses percentuais não consideram os custos. Ainda saem IPTU, condomínio quando o imóvel fica vago, manutenção e imposto de renda.

Rentabilidade de aluguel em Dubai por bairro

A Bayut publicou no fim de outubro o relatório do terceiro trimestre de 2026, com estimativas de rentabilidade por região. São estimativas calculadas a partir de preços e aluguéis anunciados, não retorno efetivamente recebido.

Nos apartamentos de entrada, os destaques foram:

• Dubai Investments Park: 9,5%
• Discovery Gardens: 8,5%
• Remraam: 8,4%
• Dubai Silicon Oasis: 7,9%

No segmento intermediário, Living Legends aparece com 7,5%, Town Square com 7,4% e JVC com 7,1%. Em Al Sufouh, área de apartamentos de luxo, a estimativa também é de 7,1%, e nos apartamentos de Al Barari, no ultra luxo, 6,3%.

As vilas rendem menos em porcentagem. The Sustainable City aparece com 6,1%, DAMAC Lagoons com 5,7%, e Jumeirah Golf Estates e Tilal Al Ghaf com 5,5%.

Isso bate com o que vejo no dia a dia com clientes. Apartamento compacto em bairro de classe média costuma ter o maior yield, porque o preço de entrada é menor e a procura por aluguel é constante. Quem compra vila em Dubai normalmente está pensando em outra coisa: espaço, morar aqui no futuro ou um patrimônio de outro perfil. Se esse é o seu caso, vale olhar os lançamentos que acompanho e filtrar pelo ticket que faz sentido para você.

Preço estável ajuda a fazer a conta

Um yield alto não serve de muito se o preço do imóvel está muito instável. Segundo a Bayut, no terceiro trimestre a maioria das áreas de entrada e intermediárias variou menos de 3% no preço pedido, e as de luxo ficaram, em geral, dentro de 2%. Para ter uma referência, o pé quadrado em JVC estava em AED 1.419, em Business Bay AED 2.158 e nos apartamentos da Palm Jumeirah AED 3.490, este último com alta de 3,4% no trimestre.

Preço estável não quer dizer aluguel estável. O aluguel pedido caiu em vários bairros nos últimos 12 meses, porque entrou muito imóvel novo no mercado. Isso muda a conta de quem compra para alugar, e eu explico no detalhe em aluguel em Dubai cai e no Brasil sobe. Faça a simulação com um aluguel mais conservador do que o anunciado hoje.

E o mercado tem liquidez. Segundo o Dubai Land Department, Dubai somou AED 625 bilhões em transações imobiliárias nos primeiros dez meses de 2026, em 181.866 operações, sendo AED 412 bilhões só em vendas. Business Bay ficou entre as áreas mais negociadas. Para quem um dia vai querer vender, ter comprador do outro lado é tão importante quanto o aluguel.

O que o yield não mostra

O percentual de aluguel é só uma parte da comparação. Tem três pontos que eu sempre coloco na mesa com quem me procura.

O primeiro é a moeda. O dirham é atrelado ao dólar, e o dólar fechou a última sexta-feira (30 de outubro) a R$ 5,44, na maior alta semanal desde 2008, segundo a Agência Brasil. Ter renda em moeda forte muda a conversa para quem tem todo o patrimônio em reais.

O segundo é imposto. Em Dubai não existe imposto de renda pessoal sobre aluguel. No Brasil, a reforma tributária traz a CBS sobre aluguéis a partir de 2027 para quem passa de certos limites, como ter mais de três imóveis alugados, e o IBS entra depois. Só que, se você é residente fiscal no Brasil, a renda de aluguel no exterior também precisa ser declarada aqui. Veja como funciona em imóvel em Dubai no imposto de renda e converse com seu contador antes de fazer a conta final.

O terceiro é custo. Em Dubai você paga service charge, gestão do imóvel e convive com algum período de vacância. Um bom projeto em um bom bairro reduz esses efeitos, mas eles existem e precisam entrar na planilha.

Para quem pensa em morar aqui ou passar mais tempo nos Emirados, ainda entra a residência. Imóveis que somem pelo menos AED 2 milhões podem abrir caminho para o Golden Visa, sujeito aos requisitos vigentes.

Minha leitura

O mercado brasileiro de aluguel está aquecido, e isso é bom para quem já tem imóvel. Mas um yield médio de 6,13% com Selic a 13,75% e dólar subindo faz muito investidor olhar para fora. Dubai tem bairros com rentabilidade estimada acima de 7% em apartamentos e preços estáveis no último trimestre, num mercado com bastante volume.

Nenhum desses números é promessa de retorno. Aluguel muda, preço muda, e cada projeto tem sua realidade. O que eu recomendo é comparar com dados, bairro por bairro, e começar pelo que faz sentido para o seu objetivo.

Se quiser ver os números de um projeto específico, com aluguel estimado e custos, me chama. Também dá para começar pelos novos lançamentos.